Механизм сделки купли-продажи недвижимости по схеме ипотечного кредитования чаще всего предполагает непосредственное участие не менее шести основных субъектов рынка: покупателя и продавца недвижимости, профессионального посредника, кредитора, оценщика недвижимости, страховщика. Опыт рынка ипотечных кредитов в США свидетельствует о несомненной целесообразности для заемщика использования в качестве посредников лицензированных ипотечных брокеров, каждый из которых обладает доступом к программам колоссального множества кредиторов, в отличие от России, где посредником является агентство недвижимости, предлагающее ограниченное количество ипотечных программ. Широкие альтернативные возможности получения кредита, используя услуги ипотечных брокеров, позволяют прямо или косвенно снизить его стоимость.
Ипотечный брокер – довольно востребованное лицо при покупке жилья по ипотеке. Появление человека с такими обязанностями обусловлено большим количеством ипотечных программ и организаций, занимающихся ипотекой. В случае, когда заемщик не располагает временем, или желанием собирать и обрабатывать огромное количество информации, он может поручить эту работу ипотечному брокеру. Сегодня можно работать как с независимыми брокерами, так и обращаться в риэлторские агентства, в составе которых есть специальные отделы по ипотечному кредитованию. Сотрудники данных отделов тоже именуются ипотечными брокерами. Основной причиной, по которой за помощью идут к брокерам, является наличие опыта проведения процедуры выбора и получения ипотечного кредита. Так же брокеры уже имеют личные контакты в банках, выдающих ипотечные кредиты. Основной минус – услуги ипотечного брокера платные. Стоимость услуг зависит от квалификации брокера, степени его профессионализма и количества услуг, которые он должен предоставить клиенту. Стоимость может составлять от $500 до $1500. Некоторые агентства недвижимости предоставляют услуги ипотечного брокера в качестве бонуса. При этом должно соблюдаться условие: искать и приобретать ипотечное жилье заемщик должен с помощью этого агентства. По имеющейся статистике, в США почти 100% заемщиков, обратившихся к ипотечному брокеру, получают кредит на приобретение недвижимости даже при отсутствии кредитной истории или некоторых проблемах в ней, невозможности подтверждения получаемого дохода, отсутствие гражданства или вида на жительство, и т.д.
Конечно, каждая программа предлагает ипотечный кредит по своей цене. Для менее «благополучных» по оценке кредитора заемщиков предлагаются программы по более высокой процентной ставке (разница 1-2%), с увеличенным первоначальным взносом с обычных 10 до 25-30% или с другими дополнительными условиями (например, с требованием единовременной уплаты в пользу кредитора от 1 до 2,5% от суммы кредита). Подобные процедуры увеличивают стоимость кредита не более чем на 15-30%. Покупатели с низким уровнем дохода иногда имеют возможность получить ипотечный кредит на льготных условиях на дотационной основе, обеспечиваемый соответствующими федеральными целевыми программами.
В Америке, Германии, Англии и других странах, важную роль в реализации программ ипотечного кредитования играет закладная, как ценная бумага, выдаваемая заемщиком банку-кредитору и свидетельствующая о залоге недвижимости. Закладная продается на первичном рынке ценных бумаг. Операторы вторичного рынка – компании, предоставившие кредит под залог недвижимости, выпускают ценные бумаги, обеспеченные закладными и продают их другим инвесторам, обеспечивая тем самым воспроизводство ипотечного капитала. При этом в качестве одной из составляющих воспроизводства капитала является возврат кредитов заемщиком, что может происходить при участии страховых и трастовых компаний.
Другие статьи:
Фиктивный капитал и рынок ценных бумаг
Фиктивный капитал представляет собой общественное отношение, суть которого состоит в его способности улавливать некоторую часть прибавочной стоимости.
Исторически основа возникновения фиктивного капитала состояла в обособлении ссудного к ...
Принципы организации банковской системы
Банковская система в каждой стране складывается под влиянием общеэкономических принципов и специфических факторов, свойственных данной стране и истории ее развития. Для России характерным фактором в развитии банковского сектора экономики ...
История ипотечного кредитования в России
Что касается истории организации земельного кредита, то первое место в хронологическом порядке занимает Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечен ...
