Традиционный подход

Страница 2

Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.

Что касается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки. Доставка цветов пермь закамск

Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.

Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле (1):

Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит, (1)

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости.

Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), с учетом вышесказанного - формула (2) - имеет следующий вид:

Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS)

, (2)

где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже.

Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP

, (3)

где V - стоимость собственности (первоначальная),

PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже,

MP - текущий остаток основной суммы ипотеки.

Если принять, что

CF = NOI - DS

, (4)

где NOI - чистый текущий операционный доход,

DS - обслуживание долга (годовое), и

PS = RP - OS

, (5)

где RP - цена перепродажи собственности,

OS - остаток ипотечного долга при перепродаже;

тогда формула 3 примет вид:

V

=

PWAF

* (

NOI

-

DS

) +

PWF

* (

RP

-

OS

) +

MP

, (3*)

Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы (6) для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):

где DSm - ежемесячное обслуживание долга,

I - первоначальная сумма ипотечного кредита,

i - годовая ставка процента по кредиту,

Страницы: 1 2 3

Другие статьи:

Правила приема, выдачи и пересчета наличных денег
Порядок приема наличных денег от клиентов. В кредитной организации прием наличных денег кассовым работником от организаций для зачисления (перечисления) на их банковские счета, открытые в соответствии с Инструкцией Банка России от 14 сент ...

Понятие прибыли и особенности налогообложения доходов коммерческих банков
Для коммерческого банка прибыль является финансовым результатом его деятельности. При этом основным принципом деятельности банка является коммерческий расчет, т.е. доходы должны покрывать все текущие расходы и создавать средства для его р ...

Биржевой язык жестов
В течение нескольких столетий развития биржи складывались определенные правила ведения торгов и правила поведения на них. В ходе торгов сформировался также особый язык, на котором говорят их участники. Это — язык, состоящий из специфичес ...