Структура рынка ипотечных кредитов

Страница 2
андартная схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных

Ипотечные кредиты могут выдаваться под залог как приобретаемого недвижимого имущества, так и принадлежащего заемщику на правах собственности или хозяйственного ведения. В первом случае неотъемлемым участником процесса ипотечного кредитования становится продавец недвижимости.

Требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом, относятся также и к ипотеке. Таким образом, при оформлении сделки существенное значение имеет квалифицированная оценка предмета залога, его страхование, регистрация как права собственности на недвижимость, так и его обременение (залог), порядок оформления договоров, а также возможность обращения взыскания на предмет залога в случае неисполнения должником своих обязательств. При жилищном ипотечном кредитовании встает вопрос защиты интересов несовершеннолетних детей, проживающих в закладываемых квартирах.

В результате ипотечной сделки на первичном рынке между кредитором и заемщиком заключается кредитный договор, согласно которому кредитор предоставляет заемщику недостающие ему денежные средства на покупку недвижимости, служащую обеспечением обязательства.

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому, и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.

Таким образом, появляется возможность рефинансировать ипотечные кредиты на вторичном рынке.

Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Он возникает в тот момент, когда кредитная организация перепродает обязательство заемщика в виде закладной специализированной организации. Таким образом, вторичный рынок — это рынок, на котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику.

Четкой границы между первичным и вторичным рынком не существует. Кредитная организация может оставлять у себя часть портфеля ипотечных кредитов, а остальную часть продать в целях повышения ликвидности. Соотношение оставляемой части и продаваемой на вторичном рынке может определяться как общими принципами политики банка, так и временными конъюнктурными экономическими соображениями: спецификой структуры активов и пассивов, нормативными требованиями регулирующих органов, прогнозом динамики процентных ставок и др.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах.

Первая форма — это простая продажа индивидуального кредита, которая известна под названием «продажа целиком».

Вторая форма — продажа доли или долей кредита, называется «продажа участия».

В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые пулы, которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг.

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипо­течном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.

Существует несколько способов рефинансирования ипотечных кредитов.

1. «Наличная оплата».

Первичный кредитор продает ипотечные кредиты или пул ипотечных кредитов ипотечному агентству (рис. 2.6), оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть: стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск и риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой. Кроме того, она должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.

Страницы: 1 2 

Другие статьи:

Текущая ситуация в российском банковском секторе
Анализ ситуации в российском банковском секторе показывает, что сохраняются положительные тенденции его развития, сформировавшиеся за последние годы благодаря позитивной макроэкономической динамике. В 2005 году совокупные активы банковско ...

Основные положения и классификация видов имущественного страхования
Для целей страхования принято классифицировать имущество по видам хозяйствующих субъектов, которым оно принадлежит. Различают имущество промышленных предприятий, сельскохозяйственных предприятий, имущество граждан. Имущественное страхова ...

Деятельность ЕБРР
Устав ЕБРР предусматривает его деятельность только в тех странах, которые привержены принципам «демократии». Забота об окружающей среде является составным элементом надежно работающей системы корпоративного управления и фигурирует во всех ...