Схема вторичного сегмента ипотечного рынка

Таким образом, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными. К сожалению, в Законе "Об ипотеке" не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Жилищный вопрос в России был и по-прежнему остается трудно решаемым.

Треть россиян проживает в неблагоустроенных квартирах. Московские очередики получают лишь шестую часть вводимой жилплощади, остальная реализуется по коммерческим ценам. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право. Поэтому если бы ипотека, о которой так долго и много твердили, была доступна большинству россиян, она стала бы основным инструментом успешной реализации жилищной политики.

Предложенная ранее правительством схема ипотеки была неоднократно опробована и в Европе, и в Америке. Ее реализация подразумевает, что покупатель берет в банке кредит под залог имеющейся или покупаемой квартиры. При этом права собственности остаются у него, но распорядиться этим жильем он может лишь после того, как рассчитается за полученный кредит и выплатит проценты. По мнению экспертов, реализация такой схемы возможна только в условиях стабильной экономики. Но несмотря на то, что в стране нет пока развитого рынка оценочных и риэлторских услуг, внедрение ипотеки все же продолжается во многих регионах России.

В Москве кампания по внедрению ипотеки началась сравнительно давно. Однако прежде чем выделить кредит покупателю, банк обязан проверить его платежеспособность. Одним из главных условий призван стать официально декларируемый доход. А дальше все выглядит следующим образом. Максимальный кредит предоставляется на сумму не более 70% стоимости квартиры. При этом предполагается, что выплаты по сумме кредита должны составлять не более 30% ежемесячного дохода покупателя. Однокомнатная квартира в московских новостройках стоит около 17000 долларов. При этом выплачиваемая покупателем сумма должна быть не менее 5100 долларов. Кредит на оставшиеся 70% стоимости квартиры при таком расчете составит 11900 долларов.

Ежемесячные выплаты при ставке 10% годовых и максимальном сроке кредита 10 лет составят около 157 долларов. Значит, официальный доход покупателя должен быть не менее 500 долларов. Можно смело утверждать, что даже в столице сегодня вряд ли найдешь многих, имеющих подобную сумму официального дохода. Власти предлагают цены на недвижимость в два-три раза выше расчетной, игнорируя основной закон рыночного ценообразования о взаимосвязи спроса и предложения. Типовое жилье рассчитано, в первую очередь, на обычных людей, а большинство из них никак не уложится в предлагаемую цену.

Позиция властей в вопросе ценообразования вредна еще и тем, что лишает большую часть общества возможности почувствовать результаты своего труда, получить материальное удовлетворение - собственная квартира становится недосягаемой мечтой. Очевидно, что в нынешнем виде ипотека не решит жилищную проблему в нашей стране. Она рассчитана на людей с достатком, то есть на тех, кто или уже имеет жилье, или может приобрести его, не влезая в дорогостоящий кредит. Наверное, именно этим объясняются весьма скромные успехи ипотечного кредитования в России. Чтобы программа ипотеки заработала активно, доходы населения должны быть на порядок выше нынешних.

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Формула расчета аннуитетных платежей достаточно сложна. Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучше воспользоваться ипотечным калькулятором.

Другие статьи:

Структура рынка ценных бумаг
Рынок ценных бумаг имеет свою собственную структуру , которая состоит из следующих компонентов: 1 субъекты рынка – участники рынка; 2 объекты рынка – ценные бумаги; 3 собственно рынок – операции на рынке; 4 система регулирования и кон ...

Технологии проведения банком лизинговых операций
На протяжении последнего десятилетия Россия переживала глубокий спад производства и еще более глубокий обвал инвестиций. В инвестиционной сфере страны сложилась катастрофическая ситуация. Между тем, возрождение инвестиционной деятельности ...

КБ "Востокбизнесбанк"
Коммерческий Банк "Востокбизнесбанк" - один из первых коммерческих банков Приморья. Банк имеет следующие лицензии: • Генеральная лицензия на право совершения банковских операций в рублях и иностранной валюте №1342 была получен ...