Инструменты ипотечного кредитования

Банковское дело » Ипотечное жилищное банковское кредитование » Инструменты ипотечного кредитования

Страница 1

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране (в частности, объемом ипотечных операций, наличием соответствующей инфраструктуры), финансовыми возможностями и желаниями участников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции (например, продажа жилого дома, отягощенного ипотекой, покупка недвижимости с целью дальнейшей продажи, субсидированные кредиты, а также более сложные схемы).

Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). График амортизации показывает величину регулярных периодических амортизационных платежей, и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платеж разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов.

Для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная .

Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита; выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

Пи = (Д/И)х100, (2.1)

где Пи — ипотечная постоянная, %; Д — годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга, руб.; И — основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называются самоамортизируемыми. Однако амортизация может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей кредиту не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов (в частности, ипотечных кредитов с нарастающими платежами, о которых будет рассказано далее).

Существует такое понятие, как максимальная негативная амортизация, выражающаяся в определенных величинах остатка и объемах кредита на определенную дату, указанную в договоре. По достижении этих величин баланс кредита пересматривается для обеспечения полной положительной амортизации.

Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п., вплоть до одноразовой формы платежа. Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 2.1.

Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы

Рис. 2.1. Инструменты ипотечного кредитования

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты могут быть подразделены на:

Ø ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами (последние, в свою очередь, делятся на: ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами основной суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами);

Ø самоамортизируемые ипотечные кредиты и кредиты с индексацией долга;

Страницы: 1 2 3 4

Другие статьи:

Биржевые товары и основные виды товарных бирж
Их количество и ассортимент постоянно изменяется. Если в конце ХIХ века в это число входило до 200 товаров, то на се- годня их число уменьшилось до 60-65, из них около 45 постоянно обращаются на бирже. Чем вызван выбор того или иног ...

Теории цены
Основатель трудовой теории стоимости - К. Маркс. Главное положение теории трудовой стоимости: «продукт принимает форму товара только в том случае, если он получает общественное признание в процессе эквивалентного обмена на другой продукт» ...

Характеристика рынка ценных бумаг как элемента финансового рынка
Развитие экономики любого государства обязательно требует, чтобы были обеспечены возможности мобилизации, распределения и перераспределения финансовых ресурсов, капиталов, часто в крупных и очень крупных объемах. В условиях плановой эконо ...