Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:
-физических параметров объекта;
-рыночных ставок арендной платы;
-спроса на данную недвижимость;
-качества управления;
-величины эксплуатационных расходов.
Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.
Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.
Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.
Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.
Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.
Другие статьи:
Анализ финансовой отчетности по инвестиционной деятельности ОАО
«Альфа-банк»
Согласно данным финансовой отчетности ОАО «Альфа-банк», прибыль в 2007 году достигла отметки в 6486807000.00 руб., что на 40% больше уровня предшествующего года (см. ПРИЛОЖЕНИЕ 4). В первую очередь это обусловлено тем, что в основе инвест ...
Финансовый рынок
Международный финансовый рынок являясь отражением реального воспроизводственного процесса в мировом масштабе, в то время живёт относительно самостоятельной жизнью, подчинённой своим особым закономерностям. Он оказывает громадное обратное ...
Особености торговой системы
Главная задача торговой системы как элемента инфраструктуры рынка ценных бумаг заключается в обеспечении возможности того, чтобы продавец и покупатель ценных бумаг встретились. При этом торговая система принимает на себя и ряд рисков. Тор ...
