Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.
Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.
При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:
· во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;
· во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.
При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа:
· приобретение
· использование
· ликвидация.
На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.
На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);
На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала - текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Другие статьи:
Структура и функции фондовой биржи
Фондовая биржа является составной частью фондового рынка. Статус фондовых бирж в решении экономических проблем объясняет внимание к ней учёных и специалистов. Ими даны определения понятия "фондовая биржа", в которых основное вни ...
Классификация векселей
Вексель - письменное долговое обязательство, составленное в предписанной законом форме и дающее его владельцу безусловное право требовать по наступлении срока или досрочно с лица, выдавшего или акцептовавшего обязательство, уплаты оговоре ...
Страхование имущества
Страхование имущества, выделяется из других видов имущественного страхования двумя отличительными признаками. Первое - у того, в чью пользу производится страхование (а оно может производиться или в пользу страхователя или в пользу, так на ...
