Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.
Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.
При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:
· во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;
· во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.
При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа:
· приобретение
· использование
· ликвидация.
На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.
На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);
На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала - текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Другие статьи:
Что такое банк и для чего он нужен
Слово «банк» пришло в европейские языки из итальянского (banco), где одно из его значений – «прилавок менялы». По-гречески «банк» - «трапеза». В русском языке «трапеза» - «стол», «еда». Однако греческое слово «трапеза» имеет такой же пере ...
Инфраструктура рынка ценных бумаг
Инфрастуктура фондового рынка обслуживает интересы участников рынка и признана обеспечивать следующие основные задачи:
¨ совершение сделок по ценным бумагам и их производным с минимальным риском;
¨ осуществление поставки фондовы ...
Организационные формы казначейского исполнения бюджета субъекта Российской
Федерации
Рассмотрим возможные организационные формы, посредством которых могут осуществляться бюджетные полномочия, которыми наделены органы исполнительной власти субъектов Федерации при казначейском исполнении бюджета по доходам и расходам.
I, Р ...
