Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.
Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.
При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:
· во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;
· во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.
При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа:
· приобретение
· использование
· ликвидация.
На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.
На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);
На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала - текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Другие статьи:
Порядок открытия лицевых счетов распорядителей средств федерального
бюджета
Переводу на финансирование расходов федерального бюджета через лицевые казначейские счета, открываемые в органах казначейства, подлежат:
• учреждения, организации, предприятия, финансирование которых осуществляется на основе бюджетных на ...
Мировой опыт формирования социальных внебюджетных
фондов
В мировой практике наиболее распространенный источник финансирования программ социального страхования – отчисления от фонда оплаты труда независимо от того, кто платит заработную плату. Эти средства имеют целевое назначение и проходят по ...
Тарифная политика в страховании
Целенаправленная деятельность страховщика по установлению, уточнению, упорядочению и дифференциации страховых тарифов в интересах страхователей и безубыточного развития страхования базируется на следующих основных принципах:
1. Эквивален ...
